İşte İstinaf Mahkemesi'nin karar metni::'Binlerce kiracıyı ilgilendiren KORONA indirimi'

Esas No:
Karar No:
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
Bursa 4. Hukuk Dairesi
2020/
2020/
Karar Tarihi: 28.09.2020
T.C.

KİRANIN UYARLANMASI DAVASI - İHTİYATİ TEDBİR KARARI
VERİLMESİ İSTEMİ - COVİD-19 SALGINI - SALGIN SÜRESİNCE
RESTAURANT OLAN İŞYERLERİNİN ETKİLENME SÜRECİNİN AYLARA
GÖRE DEĞİŞKENLİK GÖSTERDİĞİ VE BU ETKİLERİN NE KADAR
DAHA DEVAM EDECEĞİNİN BELLİ OLMADIĞI - İHTİYATİ TEDBİRİN
ALTI AYDA BİR MAHKEMECE GÖZDEN GEÇİRİLMESİ VE YENİ
DURUMLARA GÖRE KALDIRILMASI VEYA ARTTIRILIP AZALTILMASI
HUSUSLARINDA KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ

ÖZET: Kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği
ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller gözönünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir
edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir
kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilecek durum ve
koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine
karar verilmelidir. Somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket
servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli
etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Ancak salgın süresince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik
gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak
ihtiyati tedbirin altı ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya
arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. HMK ilgili maddesinde
“Yargılamada eksilik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden
yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise” Bölge
Adliye Mahkemesince “düzelterek yeniden esas hakkında” hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.
Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dosya üzerinden tamamlanması
mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi
kararının kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebi hakkında hüküm kurulması gerekmiştir.

(6098 S. K. m. 138) (6100 S. K. m. 355, 389) (4721 S. K. m. 2) (7226 S. K. Geç. m. 2)
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından
hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:
İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ VE SAFAHAT:
Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu Bursa İli, N... İlçesi, K.... Mahallesi, Ş.... Cad. 282 Ada 1
Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00
TL bedelli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin
kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez
durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK'nun 138. maddesinde ön
görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden
itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık
11.500,00 TL'ye

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı Sayfa 1 / 5

uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle 01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının
etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda
ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece 10.08.2020 tarihli ara karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, bu karara
karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.
İstinafa cevap veren davalı vekili, istinaf istemlerinin reddini savunmuştur.
HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen
sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak bölge adliye direnine aykırılık gördüğü takdirde bana resen
gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf başvuru dilekçesinde
gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gemken, kamu düzenine aykırılık
oluşturan sebeplerle sınırlı yapılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:
İhtiyati tedbir HMK’da 389 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
HMK’nın 389. maddesinde “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde
edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya
gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde
uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır” hükmü
düzenlenmiştir.
Kiralanın 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli kira sözleşmesi ile restaurant olarak kullanılmak
üzere aylık 23.000,00 TL kira bedeli ile davacıya kira verdiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık
bulunmamaktadır.
Davacı/kiracı pandemi süresince iş hacminde düşüş olduğunu belirterek ve pandemi süresince geçerli
olmak üzere kiranın uyarlanmasına talep etmiş ve bu dönem boyunca aylık kira parasının 11.500,00
TL olarak ödenmesi için ihtiyati tedbir talep etmiştir.
Somut olayda ihtiyati tedbir kararının koşullarının oluşup oluşmadığı açısından öncelikli kiranın
uyarlanması davasının hukuki niteliği incelenmelidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü
bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada
mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu
aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden
doğan hakların ı saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli
edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerme fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” düzenlemesi bulunmaktadır.
Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde
vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi ne ilişkindir,
imkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk
Medeni Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen
koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikle gerçekleşmesine
bağlıdır.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı Sayfa 2 / 5

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü
bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük
kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı
tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hakimden sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu sözleşmeden dönebilir;
sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” gerekçesine yer verildiği
görülmektedir.
Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu
kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur.
Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı
uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren
tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen deva ettiği
bilinmektedir.
Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş
sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği
görülmüştür.
Genel olarak sözleşmelerde “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138.
maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen
olağanüstü bir surum ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde
uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hakimin sözleşemeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni
koşullara uyarlaması mümkündür.
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği
açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde
belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.
Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve
işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm
sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu
üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı
üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da gözönünde
bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanması benimsenmelidir.
Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyatı tedbir
kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın
döneminde bazı işyerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği göz önünde
bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği
ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek
ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya
kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüte düşürülüp tahliye sağlandıktan
sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda
kiranın

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı Sayfa 3 / 5

uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK'nun 389/1 maddesinde
gösterilen "ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi" koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir
kararı verilebileceği kabul edilmelidir.
7226 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile kabul edilen "1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar
işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz"
düzenlemesi yasa koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler
kapsamında iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiğini
göstermektedir.
Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt
nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkansız zarar doğuracağı açıktır. Ancak
mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın
koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya
verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır.
Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar
şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın
öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.
Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için
uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK'nun "Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin
değiştirilmesi veya kaldırılması" başlıklı 396/1 maddesinde "Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa,
talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar
verilebilir.” düzenlenmesi bulunmaktadır.
Bu yasal düzenleme gözönünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece
davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller gözönünde
bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati
tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı
üzerine değerlendirilecek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir
miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.
Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda
her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş
hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği
benimsenmiştir.
Ancak salgın süresince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik
gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak
ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya
arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
HMK 353/1-b-2 maddesinde “Yargılamada eksilik bulunmamakla beraber, kanunun olaya
uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya
kararın gerekçesinde hata edilmiş ise” Bölge Adliye Mahkemesince “düzelterek yeniden esas
hakkında” hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.
Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden
tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk
derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebi hakkında dairemizce hüküm
kurulması gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı Sayfa 4 / 5

İstinaf başvurusunun KABULÜNE,
A- Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/753 esas sayılı dava dosyasında verilen 10.08.2020
tarihli ara kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan
54.40 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi
gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve diğer istinaf
giderlerinin ilk derece mahkemesince esas hükümle birlikte yargılama giderleri arasında
değerlendirilerek hüküm altına alınmasına,
Kullanılmayan istinaf gider avansının istinaf edene iadesine,
B- İhtiyati tedbir talebinin KABÜLÜNE,
Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı
kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden
itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500.00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR
KONULMASINA,
İhtiyati tedbirin mahkemece HMK'nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan
delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN
DEĞERLENDİRİLMESİNE,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.09.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.