KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN NOTERDE DÜZENLENMEMESİ - SÖZLEŞMENİN FİİLİ HAYAT GEÇİRİLMESİ - HAKKIN KÖTÜYE KULLANIMI

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir.

T.C.

Yargıtay

15. Hukuk Dairesi

2019/396 E., 2019/4314 K.

"İçtihat Metni"

Davacı ... ile davalılar 1-... 2- ... Otomotiv İnş. Tur. Gıda Tekstil Madencilik ... San. Tic. Ltd. Şti. 3-... Yapı San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı ... 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 23.05.2017 gün ve 2016/327-2017/314 sayılı hükmü onayan Dairemizin 14.11.2018 gün ve 2018/4157-4478 sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan adi yazılı sözleşmeye dayanan gecikme tazminatının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine vaki itirazın iptâli ve icra inkâr tazminatı tahsili istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm davacı vekilince temyiz edilmiş, temyiz edilen karar Dairemizce onanmış, onama kararına karşı davacı vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Davacı, davalılardan ...Ltd. Şti ile aralarında ... 3. Noterliği’nin 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak bu yüklenici tarafından inşaatın tamamlanamadığını ve bu sözleşmeye ek olarak diğer davalılar ile kalan işin yapılması için adi yazılı 25.03.2014 tarihli sözleşme imzalandığını ve bu sözleşme gereği kalan işin süresinin 120 gün ve bitim tarihinin 25.07.2014 olmasına rağmen kalan işlerin zamanında bitirilmediğini ve bu sözleşmeye göre aylık gecikme cezası olan 5.000,00 TL olduğunu belirterek geciken 8 ay için toplamda 40.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılar ise; taraflar arasındaki adi yazılı olan sözleşmeye sonradan kaşe ile tarih eklendiğini, sözleşme tarihinin 25.03.2014 olmadığını, sözleşme metininde 25.08.2014 tarihinde Konuralp ... Pafta 3 Parsel 4226 olan arsanın ...’a satışının yapıldığının belirtildiğini, sözleşmenin tanzim tarihinin de 25.08.2014 tarihi olduğunu, ...’ın bu tapunun devri neticesinde bu inşaatın yapımına ilişkin olarak taahhüt vermiş ve borç altına girmiş olduğunu, 120 günlük iş süresinin 25.08.2014 tarihinden itibaren başlatılması gerektiğini ve mücbir sebepler ve hava şartları dahil edilmediğinde Mart ayında ilgili dairelerin teslime hazır hale geldiğini, bu nedenle davacı tarafça açılan ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/276 Esas sayılı dosyasının müracaata bırakıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, dosya kapsamında bilirkişi raporu alınmış ve raporun hükme esas alınması neticesinde, kanunda şekil şartı öngörülmüş olan sözleşmenin değiştirilmesinde de şekle uyulması zorunlu olduğu, ek sözleşme ile yüklenicinin yükümlülüğü ağırlaştırıldığının tespiti ile resmi şekilde yapılmayan ek sözleşmeden kaynaklı borç doğmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı arsa sahibi ile davalılardan ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. arasında resmi şekil şartına uygun olarak ... 3. Noterliği’nin 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, daha sonra icra takibine konu edilen 25.03.2014 tarihli adi yazılı sözleşme düzenlenerek, bu sözleşemde belirtilen sürede işin bitirilmediği takdirde aylık 5.000,00 TL bedel ödenmesi kararlaştırılmıştır. Aslının sunulmadığı anlaşılan adi yazılı sözleşmede, işin davalı ... ile ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. ile birlikte tamamlanması kararlaştırılmış ve iş bitiminde 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'ye devri kabul edilen 4226 nolu parselin tapusunun devri kararlaştırılmış olup, dosya kapsamına göre de 4226 nolu parselin 26.03.2014 tarihinde davalı ... Otomotiv İnşaat ... Gıda Tekstil Madencilik ... San. Tic. Ltd. Şti.'ye devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK'nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. Mahkemece 25.03.2014 tarihli sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği kabul edilmiş ise de, bu sözleşmede öngörülen 4226 nolu parselin tapu devri yapılmakla resmi şekil şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır. 25.03.2014 tarihli sözleşmede davalılardan Trend Çelik Mekanik Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'nin taraf olarak adı geçmemekte ise de, davacı ile davalı ... dışında ek sözleşmde imzalar bulunduğu görülmektedir.

Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşme aslının dosyaya sunulması sağlanıp tarafların isticvab edilmesi sureti ile imzaların kime ait olduğunun sorulması, imzaların inkâr edilmesi halinde imzalarla ilgili bilirkişi incelemesi yapılarak tüm davalıların sorumluluğunun saptanmasından sonra işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Mahkeme karının belirtilen bu gerekçeye göre bozulması gerekirken açıklanan hususların gözden kaçırıldığı anlaşıldığından, davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 2018/4157 Esas 2018/4478 Karar sayılı 14.11.2018 tarihli onama ilamının kaldırılarak yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 2018/4157 Esas 2018/4478 Karar sayılı 14/11/2018 tarihli onama ilamının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının davacı lehine BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması

gereken 37,20 TL temyiz başvurma harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, ödediği karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacıya iadesine, 04.11.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.